設立3000億元保障性住房再貸款，降低全國層面個(gè)人住房貸款最低首付比例，取消全國層面個(gè)人住房貸款利率政策下限……近期，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發(fā)布多項支持房地產(chǎn)的金融舉措，全國絕大多數城市快速跟進(jìn)落實(shí)，多個(gè)一線(xiàn)城市調整優(yōu)化限購政策和住房信貸政策，共同打好優(yōu)化住房金融政策組合拳。相關(guān)金融政策將給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？怎樣適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化和人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展？記者采訪(fǎng)了相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家。

　　有效減輕購房者負擔，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行同日宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，并下調個(gè)人住房公積金貸款利率。

　　“最低首付比例優(yōu)化后，可降低居民購房門(mén)檻，有助于提振住房消費。”中國人民銀行副行長(cháng)陶玲表示，此次將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%、二套房貸最低首付比例從30%降至25%后，城市政府仍可據此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎上，商業(yè)銀行可根據客戶(hù)風(fēng)險狀況自主決定具體的首付比例。

　　相關(guān)金融舉措發(fā)布后，湖北、廣西、云南、山西、河北等省份快速響應，宣布將首套和二套商貸的首付比例調整至全國下限，同時(shí)取消房貸利率政策下限。近期，政策落地城市進(jìn)一步擴圍，上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市發(fā)布了最新的房地產(chǎn)金融政策。有關(guān)部門(mén)的統計數據顯示，除北京、上海、深圳外，全國其他城市均已明確執行15%首套房首付比例，并明確取消房貸利率下限，新一輪房地產(chǎn)金融政策基本落地。

　　銀行是落地執行的重要一環(huán)。5月28日深圳宣布調整住房信貸政策，中國農業(yè)銀行深圳市分行第一時(shí)間推動(dòng)政策落地，首批執行新政策的房貸5月底已放款完畢。5年期以上首套、二套房貸實(shí)際執行利率分別為3.5%、3.9%，均較此前下降35個(gè)基點(diǎn)。“此次調整有利于降低居民家庭購房門(mén)檻，減輕還款負擔，更好滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”中國農業(yè)銀行深圳市分行相關(guān)負責人表示。

　　據測算，上海的二套房商貸利率從4.25%（非差異化地區）降低到3.9%后，按照100萬(wàn)元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，利息總支出可減少約7.3萬(wàn)元。

　　記者了解到，隨著(zhù)相關(guān)金融政策落地實(shí)施，近期，多地樓市熱度有所回升，房產(chǎn)銷(xiāo)售和中介機構的看房量、咨詢(xún)量、下單成交量均有明顯增長(cháng)。杭州貝殼研究院監測的數據顯示，相關(guān)政策推出后的5月18日至27日，杭州二手房咨詢(xún)量較4月份日均增長(cháng)20.3%，帶看量日均增長(cháng)29.7%，下定量日均增長(cháng)41.3%。

　　“從首付款比例、房貸利率兩個(gè)方面對住房金融政策進(jìn)行調整，有利于降低購房門(mén)檻，減輕居民住房消費負擔。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬說(shuō)。

　　創(chuàng )設結構性貨幣政策工具，推動(dòng)已建成商品房去庫存

　　為落實(shí)4月30日中共中央政治局會(huì )議精神，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，中國人民銀行近日宣布，擬設立3000億元保障性住房再貸款，按照“政府主導、市場(chǎng)化運作”的思路，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場(chǎng)化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　據悉，保障性住房再貸款規模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔原則發(fā)放貸款。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險自擔、商業(yè)可持續原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

　　“所收購的商品房嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿(mǎn)足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶(hù)型和面積標準。”陶玲表示，這項政策是中國人民銀行為支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場(chǎng)化參與收購已建成未出售商品房，可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿(mǎn)足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼表示，設立3000億元保障性住房再貸款后，中國人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款。金融機構根據地方國企申請，自主決策發(fā)放貸款，發(fā)放貸款后向中國人民銀行申請再貸款。

　　中國人民銀行明確要求，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，以市場(chǎng)化的方式運作。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時(shí)應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

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